HOTEL / RYOKAN
旅館・ホテル売買の実務｜売主・買主・投資家が確認すべきこと
旅館・ホテル売買では、売主、買主、専門家、債権者が確認するポイントが異なります。売上資料、営業許可、温泉権、従業員引継ぎ、FF&E、買主DD、NDA、LOI、契約、決済条件を整理し、非公開で段階的に情報開示することが重要です。
予約・前受金・OTA・PMSを、売却時にどう引き継ぐか
ホテル・旅館を売却する際は、建物の引渡しに加えて、予約とお金、契約、システムの引継ぎを確認します。営業を続ける場合も休業する場合も、売主・買主・運営会社で「誰が、いつから、何を担当するか」を整理します。
予約の受入れと案内
宿泊日、予約経路、料金、キャンセル条件、団体予約などを一覧にします。引渡しをまたぐ予約について、誰が宿泊客を受け入れ、変更・キャンセル・返金の窓口になるかを確認します。
前受金・未収金・返金
受領済みの宿泊代金、予約サイト等からの入金待ち、返金予定、宿泊済みの未精算分を分けます。基準日と精算方法、売却代金に含めるもの・別途精算するものを、売主・買主の契約で整理します。
OTAの契約と管理画面
OTAはオンライン旅行予約サイトです。契約主体、施設ID、管理権限、入金口座、未払い手数料、連絡先の変更手続を提供会社へ確認します。掲載情報や口コミ、予約履歴を維持できるかも個別に確認します。
PMS・予約連携の切替え
PMSは宿泊管理システムです。契約名義、データ出力・移行の可否、利用権限、予約サイトとの接続、切替中の運用を提供会社へ確認します。移行後は、予約・在庫・入金情報に食い違いがないか担当者を決めて照合します。
宿泊客の個人情報
買主の検討に必要な情報と、運営の引継ぎに必要な情報を分けます。交渉段階では集計資料などで確認できる範囲を検討し、氏名・連絡先等を開示する場合は、利用目的、閲覧権限、安全管理、不成立時の返却・削除を確認します。
営業許可と切替日
譲渡方法に応じて、旅館業の承継承認や変更届等の要否を管轄の保健所へ事前に確認します。予約・契約・システムの切替日と営業体制をそろえ、当日の担当者と連絡先を売主・買主・運営会社で共有します。
引継ぎの準備は、次の順で確認します
- 一覧にする：予約・入出金・契約・システムを分け、保管先と担当者を確認します。
- 承認や手続を確認する：売主様の情報開示の承諾を確認し、提供会社や管轄窓口へ必要な変更手続を照会します。
- 契約と日程に反映する：精算の基準日、役割分担、完了を確認する資料、未完了時の対応を整理します。
- 切替後に照合する：予約・在庫・権限・入金先が予定どおりになっているか、当事者と提供会社が確認します。
当社は売却条件と必要な確認事項の整理を支援します。システム移行やOTAの契約変更は各提供会社、個人情報・契約・許認可の判断は専門家や管轄窓口へ確認します。契約・予約・口コミ等をそのまま引き継げることや、営業を中断せず移行できることを保証するものではありません。
施設名や資料の開示先・範囲、内見の日時・方法については、売主様の事前承諾を確認します。内見者の立場を正確に伝え、営業や宿泊客への影響を抑えて調整します。
情報開示を限定して売却した旅館の事例 ／ 譲渡後も運営への関与を続けた事例 ／ 譲渡方法ごとの違いを確認する
予約サイト・個人情報・旅館業の参考資料
- Agoda Partner Hub：所有権の移転を報告するにはどうしたら良いですか？：既存予約や支払い、管理情報の変更に関する一社の手続例です。他のOTAには、その提供会社の規約・手続を確認します。
- 個人情報保護委員会：個人情報保護法ガイドライン（通則編）：事業承継に伴う個人情報の利用目的や安全管理等の確認に用います。
- 厚生労働省：旅館業の事業譲渡に係る手続の整備：取引方法と現在の営業許可に応じ、管轄の保健所へ事前に確認します。
参考資料の確認日：2026年10月21日。実際の取扱いは各契約と最新の案内に基づいて確認してください。
購入希望条件・売却費用・引渡し実務を具体的に確認する
売却を検討する際に使える、当社の買主情報、概算試算の見本、決済前後の調整範囲を公開しています。
買主の希望条件
2026年10月21日に確認した3枠の地域・施設規模・取得予算と、当社との取引・打診関係を区別して掲載しています。
ホテル・旅館の購入希望条件を見る費用と返済原資の試算
当社報酬の税込3.3％と、売主負担の抹消登記・契約実費を含むモデルです。返済原資と売主の残額を分けています。
売却時の試算見本を見る決済前後の現場調整
備品・私物・リース品の区分、従業員への説明、前受金や営業上の引継ぎについて、担当と別途費用を確認します。
旅館の引渡し実務を見る旅館・ホテル売買で最初に整理すべきこと
売主資料、買主属性、情報開示の段階、決済時期を分けて整理します。
売主が確認すべきこと
手元資料、不足資料、債権者通知、従業員・運営への影響です。
買主が確認すべきこと
買主は、収益の再現性、許認可、設備、従業員、資金計画、決済方法を確認します。売主側も、提示価格だけでなく、融資に関する条件、調査期間、修繕負担、希望決済日、営業・雇用の継続条件を同じ項目で比べます。
外国人投資家が確認しやすいポイント
資金証明、法人情報、翻訳資料、DD対応力、決済可能性です。国籍や居住地ではなく、取引の実行可能性を確認します。
非公開売買で情報開示を分ける理由
情報漏洩を防ぎ、本気度の高い候補に絞るためです。
NDA、ティーザー、VDR、LOI、買付証明書の流れ
表は横にスクロールして確認できます。
| 段階 | 売主側の対応 | 買主側の確認 | 注意点 |
|---|---|---|---|
| 匿名概要 | ティーザー作成 | 関心の有無 | 物件特定を避ける |
| NDA | 秘密保持契約 | 守秘義務 | 情報漏洩防止 |
| ティーザー | 概要開示 | 初期判断 | 金額は概算 |
| 資料開示 | VDR準備 | 詳細確認 | 段階開示 |
| 初期質問 | 回答整理 | 論点抽出 | 不足資料の明示 |
| 現地確認 | 案内調整 | 現況確認 | 従業員への配慮 |
| LOI | 条件確認 | 意向表明 | 法的拘束力は限定的な場合あり |
| DD | 資料追加 | 法務・財務・物理 | 条件変更の可能性 |
| 売買契約 | 条項交渉 | 表明保証等 | 専門家確認 |
| 決済 | 引渡し | 資金移動・登記 | 同時履行 |
買主DDで確認される資料
収益と借入
- 売上資料
- 借入に関する資料
許可と権利
- 営業許可
- 温泉権
設備と運営
- FF&E（家具・什器・備品）
- 従業員に関する資料
- 修繕履歴
売買契約・決済で止まりやすいポイント
表明保証、資金証明、債権者抹消、引渡し条件です。
サービサー案件で買主がいても足りない理由
抹消条件と配分、決済時期の合意が必要です。
よくある質問
- 旅館・ホテル売買の流れは？
- 匿名概要、NDA、ティーザー、資料開示、現地確認、LOI、DD、売買契約、決済の順で進めるのが一般的です。
- 買主登録はできますか？
- 買主登録フォームから、希望する物件・地域・予算を登録できます。
- サービサー案件でも売買できますか？
- 可能性の確認はできます。買主がいても債権者条件が必要です。
- 外国人投資家も対象ですか？
- 検討する場合の確認点を整理できます。専門家確認が必要な領域があります。
- どこから相談しますか？
- 売却をご希望の方は旅館・ホテルの相談窓口へ。公開範囲を相談したい方は非公開売買の案内をご覧ください。
この記事の実務監修者
堤 誠之（ジャパンリアルター株式会社 代表取締役）は、一棟収益不動産、旅館・ホテル、サービサーが関係する任意売却、非公開売買、買主DD資料の整理に関わってきました。
旅館・ホテル売却では、売買価格だけでなく、営業許可、温泉権、従業員引継ぎ、売上資料、FF&E、債権者条件、買主DDを整理することが重要です。ジャパンリアルターでは、不動産売却実務の側面から、売主、買主、専門家、債権者の確認事項を分けて整理します。
当社は不動産売却実務および仲介を行う会社であり、法務・税務・登記・労務・許認可判断を代行するものではありません。個別具体的な判断は、弁護士、税理士、司法書士、行政書士、社会保険労務士等の専門家に確認する必要があります。個別案件の成果を保証するものではありません。